Kupno mieszkania to często jedna z najważniejszych decyzji w życiu. Z jednej strony to inwestycja na lata, z drugiej zaś — niemałe wyzwanie finansowe. Aby zminimalizować ryzyko związane z transakcją, polskie prawo przewiduje narzędzia zabezpieczające interesy nabywców mieszkań. Jednym z takich rozwiązań jest rachunek powierniczy. Co warto o nim wiedzieć i jak działa w praktyce?
Jak działa rachunek powierniczy?
Rachunek powierniczy to specjalny typ rachunku bankowego, na którym deponowane są środki nabywcy mieszkania na czas realizacji inwestycji. Środki te trafiają do dewelopera dopiero po spełnieniu określonych warunków, np. po zakończeniu określonego etapu budowy. Dzięki temu nabywca ma pewność, że jego pieniądze są bezpieczne, a deweloper musi realizować inwestycję zgodnie z harmonogramem.
Deweloper, który prowadzi sprzedaż mieszkań, zobowiązany jest przez ustawę deweloperską do korzystania z rachunku powierniczego. Jest to jeden z mechanizmów, który ma chronić klientów przed ryzykiem, jakie mogłoby wyniknąć z upadłości dewelopera lub niewywiązania się z umowy.
Najważniejsze cechy rachunku powierniczego to:
- Bezpieczeństwo środków – pieniądze nabywcy są chronione i wydawane deweloperowi jedynie po osiągnięciu konkretnych etapów budowy.
- Kontrola nad inwestycją – bank nadzoruje proces budowy, upewniając się, że środki zostaną wypłacone dopiero po spełnieniu określonych warunków.
- Gwarancja zgodności z harmonogramem – deweloper nie może dowolnie korzystać z wpłat nabywców, co zmniejsza ryzyko opóźnień lub nieukończenia budowy.
Rodzaje rachunków powierniczych
W Polsce obowiązują dwa rodzaje rachunków powierniczych, z których deweloper może korzystać: otwarty i zamknięty. Oba mają na celu zabezpieczenie interesów nabywców, ale różnią się sposobem funkcjonowania i poziomem ochrony.
Otwarty rachunek powierniczy
To najczęściej wybierany rodzaj rachunku przez deweloperów. W przypadku otwartego rachunku powierniczego deweloper otrzymuje środki stopniowo, w miarę postępu budowy. Wypłaty z rachunku dokonywane są po zakończeniu i odbiorze przez bank kolejnych etapów inwestycji. To rozwiązanie jest korzystne dla deweloperów, ponieważ umożliwia im finansowanie budowy w trakcie jej realizacji, oraz dla nabywców, ponieważ zabezpiecza ich przed utratą środków w przypadku problemów z inwestycją.
Zamknięty rachunek powierniczy
W przypadku zamkniętego rachunku powierniczego środki nabywcy są zdeponowane na rachunku bankowym do momentu zakończenia całej budowy i przeniesienia własności mieszkania na nabywcę. Deweloper nie ma dostępu do tych środków w trakcie realizacji inwestycji. Dopiero po zakończeniu budowy i podpisaniu umowy przenoszącej własność, deweloper otrzymuje pełną kwotę. To rozwiązanie również jest bezpieczne dla nabywców, ponieważ eliminuje ryzyko utraty środków w przypadku problemów z inwestycją.