W przeciwieństwie do umów zawieranych na odległość, prawo nie przewiduje możliwości odstąpienia od umowy deweloperskiej bez podania przyczyny. To jest kontrakt o dużym ciężarze gatunkowym – jego zerwanie musi opierać się na konkretnych, ściśle określonych w ustawie przesłankach. Jeżeli kupujesz mieszkanie od dewelopera albo już podpisałeś umowę, musisz wiedzieć, gdzie kończy się zwykła zmiana decyzji, a gdzie zaczyna się realne prawo do odstąpienia. Błąd w terminie, formie pisma albo podstawie prawnej może sporo kosztować. Przeczytaj ten poradnik, zanim podejmiesz decyzję lub wyślesz oświadczenie do dewelopera.
Czy można po prostu zrezygnować z umowy deweloperskiej?
Nie możesz po prostu zrezygnować z umowy deweloperskiej tylko dlatego, że zmieniłeś zdanie, znalazłeś inne mieszkanie albo uznałeś, że zakup jest zbyt dużym obciążeniem. Czy można odstąpić od umowy deweloperskiej? Tak, ale tylko wtedy, gdy istnieje konkretna podstawa ustawowa albo dodatkowe uprawnienie zapisane w samej umowie.
Umowa deweloperska nie działa jak zakup internetowy, od którego możesz odstąpić w ciągu 14 dni bez uzasadnienia. To umowa zawierana u notariusza, z wpisem roszczenia do księgi wieczystej i z wpłatami kierowanymi zwykle na mieszkaniowy rachunek powierniczy. Dlatego odstąpienie od umowy deweloperskiej wymaga sprawdzenia dokumentów, terminów i przyczyny, na którą chcesz się powołać.
Kiedy nabywca może odstąpić od umowy bez żadnych kosztów?
Nabywca może odstąpić bez kosztów przede wszystkim wtedy, gdy deweloper naruszył obowiązki wynikające z ustawy. Dotyczy to sytuacji, w których problem leży w treści umowy, prospekcie informacyjnym, braku wymaganych dokumentów albo braku zgodności danych z rzeczywistym stanem prawnym lub faktycznym. W takich przypadkach ustawa chroni nabywcę, bo decyzja o zakupie mieszkania powinna opierać się na pełnych i rzetelnych informacjach. Najkrótszy i najważniejszy termin wynosi tu 30 dni od dnia zawarcia umowy.
W tym terminie możesz powołać się na pięć podstawowych przesłanek odstąpienia od umowy deweloperskiej:
- umowa nie zawiera wszystkich obowiązkowych elementów, na przykład terminu przeniesienia własności, danych rachunku powierniczego albo standardu wykończenia;
- treść umowy jest niezgodna z prospektem informacyjnym lub załącznikami, poza zmianami, na które wyraźnie się zgodziłeś;
- deweloper nie doręczył prospektu informacyjnego z załącznikami przed podpisaniem umowy;
- dane w prospekcie lub załącznikach były niezgodne ze stanem faktycznym albo prawnym w dniu zawarcia umowy;
- prospekt informacyjny nie zawiera danych wymaganych ustawowym wzorem.
Ten termin na odstąpienie od umowy deweloperskiej jest bardzo krótki i nie działa elastycznie. Jeżeli minie 30 dni od podpisania aktu, prawo do odstąpienia z tych powodów co do zasady przepada, nawet jeżeli wada dokumentacji faktycznie istniała. Dlatego po podpisaniu umowy warto od razu porównać akt notarialny, prospekt, załączniki, harmonogram płatności i informacje o rachunku powierniczym.
Co gdy deweloper się spóźnia z przeniesieniem własności?
Spóźnienie dewelopera z przeniesieniem własności nie daje automatycznego prawa do natychmiastowego odstąpienia. Ustawa przewiduje tu bardziej cierpliwą procedurę, która daje deweloperowi dodatkowy czas na wykonanie zobowiązania. Najpierw musi minąć termin przeniesienia własności wskazany w umowie. Dopiero potem nabywca powinien pisemnie wyznaczyć deweloperowi dodatkowy termin 120 dni na przeniesienie praw.
Najbezpieczniej zrobić to listem poleconym za potwierdzeniem odbioru albo w inny sposób, który daje twardy dowód doręczenia. W piśmie trzeba jasno wskazać, że po bezskutecznym upływie terminu 120 dni nabywca będzie uprawniony do odstąpienia od umowy. Dopiero gdy ten dodatkowy termin minie, a deweloper nadal nie przeniesie własności, zerwanie umowy deweloperskiej przez nabywcę może opierać się na tej podstawie.
Ekspert radzi: „Nie wysyłaj od razu oświadczenia o odstąpieniu po przekroczeniu terminu z umowy. Najpierw wyślij wezwanie z dodatkowym terminem 120 dni i zachowaj dowód doręczenia, bo bez tego odstąpienie może zostać zakwestionowane.”
Jakie dodatkowe przesłanki wprowadziła ustawa z 2021 roku?
Nowa ustawa deweloperska rozszerzyła katalog sytuacji, w których nabywca może odstąpić od umowy. Nie chodzi więc wyłącznie o klasyczne błędy w prospekcie albo brak przeniesienia własności w terminie.
Do dodatkowych sytuacji należą między innymi:
- deweloper nie zawrze umowy mieszkaniowego rachunku powierniczego z innym bankiem lub kasą w wymaganym trybie;
- deweloper nie wykona obowiązku informacyjnego związanego ze zmianą rachunku powierniczego;
- deweloper nie posiada zgody wierzyciela hipotecznego albo zobowiązania do jej udzielenia;
- deweloper nie usunie wady istotnej lokalu lub domu w procedurze odbiorowej.
W katalogu znajdują się też sytuacje związane z opinią rzeczoznawcy budowlanego oraz upadłością dewelopera. Nie każda z tych podstaw działa w tym samym terminie, dlatego przed wysłaniem pisma trzeba sprawdzić dokładnie, z której przesłanki korzystasz. Inaczej ocenia się wadliwy prospekt, inaczej brak zgody wierzyciela hipotecznego, a jeszcze inaczej wadę istotną lokalu potwierdzoną w procedurze odbiorowej.
Jak wygląda skuteczne odstąpienie – forma i skutki?
Skuteczne odstąpienie wymaga zachowania właściwej formy. Oświadczenie nabywcy musi być złożone na piśmie z podpisami notarialnie poświadczonymi.
Jeżeli do księgi wieczystej wpisano roszczenie nabywcy, oświadczenie musi zawierać także zgodę na wykreślenie tego roszczenia. To ważne, bo zwykłe pismo podpisane w domu i wysłane do dewelopera może nie wystarczyć. Więcej o kosztach i formalnościach przy księgach wieczystych przeczytasz w artykule IPB: Koszt wpisu do księgi wieczystej – ile zapłacisz za formalności?. Przy odstąpieniu ustawowym umowę traktuje się tak, jakby nie została zawarta.
Deweloper powinien zwrócić nabywcy środki niezwłocznie, najpóźniej w terminie 30 dni od otrzymania oświadczenia. Przy ustawowym odstąpieniu nabywca nie ponosi kosztów związanych z odstąpieniem. Niedopuszczalne jest zastrzeżenie, że odstąpienie od umowy deweloperskiej jest skuteczne dopiero po zapłacie odstępnego albo innej kwoty.
A co jeśli po prostu zmieniłeś zdanie? Rozwiązanie umowy za zgodą stron
Jeżeli chcesz wycofać się z umowy z powodów osobistych, ustawa nie daje Ci automatycznego prawa do bezkosztowego odstąpienia. Dotyczy to na przykład utraty finansowania, zmiany sytuacji rodzinnej, znalezienia innej inwestycji albo zwykłego rozmyślenia się. Wtedy nie mówimy o ustawowym odstąpieniu, tylko o rozwiązaniu umowy za zgodą obu stron.
W takim scenariuszu potrzebna jest zgoda dewelopera. Warunki rozliczenia powinny zostać jasno opisane w porozumieniu, najlepiej przed podpisaniem jakichkolwiek dokumentów.
Możliwe rozwiązania to między innymi:
- zatrzymanie części wpłaconych środków przez dewelopera;
- potrącenie ustalonej opłaty organizacyjnej lub rekompensaty;
- rozliczenie kosztów notarialnych, administracyjnych albo sprzedażowych;
- uzależnienie rozwiązania od znalezienia nowego nabywcy lokalu.
Koszty odstąpienia od umowy deweloperskiej z powodów osobistych mogą więc wyglądać zupełnie inaczej niż przy odstąpieniu ustawowym. W praktyce często pojawia się zatrzymanie zaliczki albo opłata na poziomie 1–5% ceny, choć wszystko zależy od treści umowy, etapu inwestycji i stanowiska dewelopera. Deweloper nie ma obowiązku zgodzić się na taki scenariusz, dlatego rozmowę najlepiej prowadzić rzeczowo i dokumentować ustalenia na piśmie.
Jak umowne prawo odstąpienia pomaga zabezpieczyć się już w umowie?
Część umów deweloperskich przewiduje dodatkowe, umowne prawo odstąpienia. Najczęściej dotyczy ono sytuacji, w której nabywca nie uzyska kredytu hipotecznego mimo złożenia wniosków do określonej liczby banków, na przykład dwóch albo trzech. Taki zapis daje kupującemu większe bezpieczeństwo, bo ryzyko odmowy finansowania jest wtedy opisane przed wpłatą większych środków. Deweloper także zyskuje jasną procedurę i może szybciej ponownie wprowadzić lokal do sprzedaży.
Taki zapis nie działa jednak automatycznie, jeżeli nie ma go w umowie.
Przed podpisaniem aktu warto sprawdzić, czy umowne prawo odstąpienia wskazuje konkretną przyczynę, termin, wymagane dokumenty i sposób rozliczenia wpłat. Zbyt ogólny zapis może później prowadzić do sporu. Jeżeli zależy Ci na ochronie przy odmowie kredytu, porusz ten temat jeszcze przed podpisaniem umowy deweloperskiej.
Czy przed odstąpieniem od umowy deweloperskiej warto skonsultować dokumenty?
Tak, szczególnie gdy chodzi o mieszkanie o wysokiej wartości, kredyt hipoteczny albo spór z deweloperem. Błędnie wskazana podstawa, przekroczony termin albo niewłaściwa forma oświadczenia mogą sprawić, że zerwanie umowy deweloperskiej nie przyniesie oczekiwanego skutku. Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. Przed podjęciem decyzji o odstąpieniu od umowy deweloperskiej warto skonsultować się z prawnikiem, bo konsekwencje błędnie złożonego oświadczenia mogą być kosztowne.
Ekspert radzi: „Zanim podpiszesz oświadczenie, przygotuj krótką checklistę: podstawa odstąpienia, termin, dowody, forma pisma, zgoda na wykreślenie roszczenia z księgi wieczystej i sposób zwrotu środków.”
Jeżeli kupujesz mieszkanie w inwestycji IPB i masz pytania o konkretne warunki umowy deweloperskiej, skontaktuj się z biurem sprzedaży. Najlepiej wyjaśnić wątpliwości przed podpisaniem aktu albo przed wysłaniem pisma, które może wywołać skutki prawne.
Jakie pytania najczęściej pojawiają się przy odstąpieniu od umowy deweloperskiej?
Poniżej znajdziesz krótkie odpowiedzi na pytania, które najczęściej pojawiają się u osób kupujących mieszkanie od dewelopera. Potraktuj je jako praktyczne uporządkowanie najważniejszych zasad, a nie gotową instrukcję do każdej sytuacji. Przy sporze, dużych kwotach albo niejasnych zapisach umowy skonsultuj dokumenty indywidualnie.
1. Czy można odstąpić od umowy deweloperskiej bez podania przyczyny?
Nie, ustawa nie daje nabywcy prawa do odstąpienia od umowy deweloperskiej bez podania przyczyny. Musisz mieć konkretną podstawę ustawową albo dodatkowe prawo odstąpienia zapisane w umowie. Sama zmiana decyzji zwykle oznacza konieczność rozmowy z deweloperem o rozwiązaniu umowy za zgodą stron.
2. Jaki jest termin na odstąpienie od umowy deweloperskiej z powodu wad dokumentacji?
Przy podstawowych wadach dokumentacji termin wynosi 30 dni od dnia zawarcia umowy. Dotyczy to między innymi braków w umowie, niezgodności z prospektem, niedoręczenia prospektu albo niepełnych danych w prospekcie. Po tym terminie prawo do odstąpienia z tych konkretnych powodów co do zasady wygasa.
3. Co się dzieje gdy deweloper spóźnia się z przeniesieniem własności?
Najpierw musisz wyznaczyć deweloperowi dodatkowy termin 120 dni na przeniesienie własności. Dopiero po bezskutecznym upływie tego terminu możesz skorzystać z prawa odstąpienia. Dobrze, aby wezwanie było pisemne i wysłane w sposób pozwalający potwierdzić doręczenie.
4. Czy odstąpienie od umowy deweloperskiej kosztuje?
Ustawowe odstąpienie od umowy deweloperskiej nie powinno generować kosztów po stronie nabywcy. Umowa jest wtedy traktowana tak, jakby nie została zawarta, a deweloper powinien zwrócić środki w wymaganym terminie. Inaczej wygląda rozwiązanie umowy za zgodą stron, bo tam deweloper może oczekiwać określonego rozliczenia.
5. Czym różni się odstąpienie od umowy od jej rozwiązania za zgodą stron?
Odstąpienie opiera się na ustawie albo konkretnym zapisie umownym i wywołuje skutki określone przepisami. Rozwiązanie za zgodą stron to porozumienie między nabywcą a deweloperem, zwykle negocjowane indywidualnie. W tym drugim przypadku deweloper nie musi zgodzić się na wycofanie nabywcy z transakcji.
6. Jaka forma jest wymagana do skutecznego odstąpienia od umowy deweloperskiej?
Oświadczenie nabywcy musi mieć formę pisemną z podpisami notarialnie poświadczonymi. Jeżeli w księdze wieczystej wpisano roszczenie nabywcy, pismo musi zawierać zgodę na jego wykreślenie. Zwykły mail, wiadomość SMS albo samodzielnie podpisane pismo bez poświadczenia notarialnego może nie wystarczyć.
7. Czy odmowa kredytu hipotecznego pozwala odstąpić od umowy deweloperskiej?
Sama odmowa kredytu nie daje ustawowego prawa do odstąpienia. Może jednak pomóc, jeżeli w umowie zapisano dodatkowe prawo odstąpienia na wypadek braku finansowania. Przed podpisaniem aktu sprawdź, ile decyzji odmownych z banków jest wymaganych i w jakim terminie trzeba je przedstawić.
8. Czy wada istotna lokalu pozwala wycofać się z umowy?
Tak, ale nie każda wada daje takie prawo. Chodzi o wadę istotną, która przechodzi przez procedurę odbiorową, a w określonych sytuacjach wymaga także opinii rzeczoznawcy budowlanego. Zwykłe usterki wykończeniowe najczęściej prowadzą do obowiązku ich usunięcia, a nie do odstąpienia od umowy.