Kupno mieszkania to poważna decyzja, dlatego wiele osób woli najpierw „zaklepać” wymarzoną nieruchomość, zanim podejmie ostateczne zobowiązanie. I tu właśnie wkracza umowa rezerwacyjna. To dokument, który daje kupującemu pewność, że wybrane mieszkanie nie zostanie sprzedane innym przez określony czas. Brzmi dobrze? Owszem, ale warto wiedzieć, na co zwrócić uwagę, by uniknąć niespodzianek.
Umowa rezerwacyjna może mieć dwie formy: odpłatną i nieodpłatną. W pierwszym przypadku kupujący wpłaca określoną kwotę, która może być zaliczona na poczet ceny mieszkania lub zwrócona po wygaśnięciu umowy – ale nie zawsze. W wersji bezpłatnej rezerwacja działa bardziej na zasadzie uprzejmości dewelopera, który zobowiązuje się nie oferować lokalu innym klientom. Jednak bez finansowego zabezpieczenia taka umowa rezerwacyjna nie daje dużej pewności.
Co ważne, umowa rezerwacyjna to nie to samo co umowa deweloperska. Ta druga jest znacznie bardziej wiążąca i nakłada na strony konkretne zobowiązania. Warto więc czytać dokumenty uważnie, żeby wiedzieć, co dokładnie podpisujemy i czego możemy oczekiwać od dewelopera.
Ile kosztuje umowa rezerwacyjna?
No właśnie, czy rezerwacja mieszkania musi wiązać się z wydatkiem? To zależy. Jeśli podpisujemy odpłatną umowę rezerwacyjną, deweloper może wymagać wpłacenia tzw. opłaty rezerwacyjnej. Jej wysokość bywa różna, ale nie może wynosić ona więcej niż 1% ceny nieruchomości.
Opłata ta ma dwie funkcje. Po pierwsze – zabezpiecza dewelopera przed sytuacją, w której klient rezygnuje bez powodu. Po drugie – daje kupującemu większą gwarancję, że mieszkanie rzeczywiście będzie na niego czekać. I teraz najważniejsze pytanie: czy opłata rezerwacyjna jest zwracana? To już zależy od treści samej umowy.
Jeśli finalnie kupimy mieszkanie, zazwyczaj zalicza się ją na poczet ceny. Jeśli jednak zrezygnujemy, sprawa się komplikuje. Niektórzy deweloperzy zwracają wpłacone środki, inni potrącają część jako rekompensatę. Są jednak przypadki, w których deweloper musi zwrócić nam opłatę:
- gdy nie otrzymaliśmy kredytu hipotecznego;
- gdy deweloper nie wykonał zobowiązania wynikającego z umowy rezerwacyjnej;
- gdy firma deweloperska dokonała zmian w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach i nie poinformowała o tym klienta.
Rezerwacja mieszkania w świetle nowej ustawy
Nowa ustawa deweloperska, obowiązująca od 2022 roku, trochę namieszała w rezerwacji mieszkań. Przepisy uregulowały m.in. zasady zawierania umów rezerwacyjnych, co w założeniu miało zwiększyć ochronę kupujących. Co się zmieniło? Po pierwsze, jeśli podpisujemy umowę rezerwacyjną, deweloper nie może już tak po prostu zatrzymać całej opłaty rezerwacyjnej.
Nowe przepisy nakładają też na deweloperów obowiązek przedstawienia precyzyjnych informacji o nieruchomości przed podpisaniem umowy rezerwacyjnej. Muszą jasno określić warunki rezerwacji, termin jej obowiązywania oraz zasady zwrotu opłaty. Czy to oznacza, że teraz umowa rezerwacyjna zawsze jest korzystna? Niekoniecznie. Nadal warto uważnie czytać warunki, szczególnie te dotyczące zwrotu pieniędzy i długości okresu rezerwacji.